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宋欣没有想到的是，手下的十几套房子，有一天会变成负担。
她今年25岁，大学毕业没两年，就入行了民宿业。这些房子都位于北京东城区，集中在南锣鼓巷、北新桥、鼓楼等地，年轻人扎推的地方。这一片的胡同，有各式各样的房源，宋欣碰到合适的就会租下来。经过简单的软装设计，原本普通的住所就能变成一间民宿。
“只要手头有了钱，就想继续租新的房子，不会想得太远，最开始并没有太多规划。”
整个上半年，国内旅游市场几乎进入冰点。两年前，原本靠着民宿生意而辞掉工作的宋欣，又回去上班了。宋欣称，airbnb、飞猪等民宿平台，在北京重新开放预定的日期也一直延迟，最早也要到六月底。这些房子，大多转成了长租，用来止损。宋欣还是保持乐观的态度：“我估计等到明年，民宿行业会非常好，因为人们太久没旅游了。
“过去，宋欣和男朋友也在胡同里住过一段时间，后来他们搬到了朝阳区，街区更现代化。她认为，尽管胡同的生活很有趣，但缺乏都市生活的便捷与舒适。“在二环的胡同里，始终少了一种开阔感，并不太适合年轻人去长住。
1.逃离职场，选择进入民宿业
选择在胡同里开民宿，对于宋欣来说，最初是为了躲避职场上的压力和倦怠感。2017年，她来到北京工作，在一家教育机构的新媒体部门。最开始的三个月，没有休息过一天。常要加班到凌晨，每天都住在公司提供的多人间宿舍。
“当时在北京很崩溃，成天在公司和宿舍，就像困在了盒子里。有种很压抑的感觉，你一直在工作，连和同事聊天的时间也没有，每天都在跟屏幕说话。
“宋欣负责撰写营销文案和策划，常要一版又一版地修改。有一次，她把已经改过好几遍的方案，交给主管。领导当着很多人的面，看过后直接把一沓文件摔了出去，问道：“这是什么东西?”
她想到了辞职，思考了各种可能后，决定开一家民宿。在办公室，她会偷偷在网上看房源。每周只有一天休息日，她所在的宋庄，离市区有三十多公里。在那天，宋欣会尽可能多约见几个中介，看更多的房源。选择在胡同里开民宿，不仅是看中观光带来的人流量，也是因为投入成本相对较低。
“二环里面，有很多小的中介公司，每个中介都会私自和房东签约。所以他们手上的房源很不一样，你得挨个去看。”
看过三十多套房源后，宋欣终于确定了一间。她称自己对空间很有记忆力，不仅能记住看过的房源的结构，也能很快判断是否适合改造成民宿。“我当时比较倾向复试结构房子。如果只是平层，那就和普通人家里差不多，没什么特点和新鲜感，不太会有人想住进来。”
当时，她预算有限，只有一万多元。她只能选择了一个很小的房子，只有十平米左右，中间还有房梁，二层的高度不到一米六，呈尖顶状。但房租只需要3000元，走五分钟就能到南锣鼓巷地铁站。
对于房子的改动，也只花了3000多元。她刷了墙漆、铺上了地毯，从闲鱼上看好了沙发、洗衣机、冰箱、电视后，直接叫面包车从对方家里送来。除了胡同太窄，车很难进入外，一切都很顺利。“本身就是一个很迷你的空间，稍微放些东西就很满，温馨的氛围就出来了。”
宋欣的目标客户是追求趣味的年轻人，他们不太注重要有很舒服的居住体验。大部分胡同的房子一样，这个房子没有卫生间，需要去公厕。“很多人住民宿，会需要提供什么品牌的沐浴露，各种材质与高度的枕头。但选我这里，他们预算有限，更多是想体验老北京的生活。”
上线的第一个月，几乎每天都满房，每天房费定在200多元。这让宋欣有了信心，.她也搬进了胡同里，继续寻找第二间房、第三间房.......“每天看着叔叔阿姨们，坐在一起下棋、聊天，早上提着鸟笼出门，就感觉生活氛围特别好。”
2.“在胡同开民宿，几乎饱和了”
刚开始的三个多月，宋欣需要带客人入住。房子在一个大杂院里，住了三十多户人。“特别难找，要从一个非常小的口进去，拐几道，弯弯曲曲的，在最里面的一排，特别深。”
自助入住后，宋欣常会收到客人发来的信息，对方还没进房子前就想要退订。比起人们想象中的老北京，有着明亮天井与树荫的四合院，眼前逼仄、堆放着的废物的杂居院子，显得落差感很大。住客们常反映，房子的隔音也非常差，回到家里能听到各类声音，讲话声、电视机声，炒菜的声音，连油烟味也能闻到。
“很多人住一次胡同，就不会来住第二次了。它更适合短暂体验下。” 在经营了一年多后，宋欣手上有了十多套房，聘请了专职的员工做日常清扫。
“那时候，北京胡同的民宿市场几乎饱和了。” 去年年11月，中国文化和旅游大数据发布了一篇报告，显示中国共有66405家民宿。其中，北京开有2436家民宿，数量排名在国内城市第二名。但开在胡同里的民宿，并算不主流。同年，王佳音在《建筑与文化》期刊，发表了一篇论文，分析北京历史城市的民宿空间分布。
她通过大众点评、飞猪短租等信息，利用爬虫技术进行搜集，估算北京二环内有257个民宿，其中传统胡同院落型民宿只有124处。但从地图来看北京二环，周长有32.7公里，有41个地铁站，3070个公交站，504个居民区。以天安门为中心，北京二环内分布了1700个景点。
宋欣称，“在2019年，胡同里新开了很多民宿，是一个上升期。但空房率非常高。因为大家风格比较趋同化，没什么亮点。来北京旅游的人，可以选择去品质不同的酒店、旅馆，也可以去民宿更集中的朝阳区，没有理由一定要来胡同。很多女生订胡同房，只是为了拍个照片，在社交网络上炫耀下。”
为此，宋欣给每一个房源定了不同的风格。她尝试过以零食为主题，一整面墙都放着零食，有来自不同国家，更多是童年常吃的品牌。“这些风格，很受小女生喜欢。”
有时，熟客会发来信息，称某个民宿“抄袭”了她的摆设风格，但宋欣从没联系过对方。“我咨询过律师，房子的陈列风格，不能申请版权。这些你也拦不住，对方好不容易买了这些东西，做成了民宿。你告诉了他要撤掉，也挺不地道的。”
熟悉了市场后，宋欣认识了好几个熟悉的中介。他们手上常有一些毛坯房，会等到装修后，租个更好的价钱。如果在装修前，宋欣发现了这个房子，不仅能获得更好的议价权和协商免租期，也能按照自己的想法进行装修。
去年夏天，她在美术馆后街附近，看中了一套毛坯房。每天，宋欣都会盯着施工队，房屋改造主要是搭建复式结构。她要求两个房间的楼梯，搭在不同方向，一定程度隔开上楼梯时的噪音。胡同的房子，普遍有有通风、采光不好的问题，如果长久呆在里面，人会感到很压抑。在宋欣的要求下，工人们在屋顶子开了一个天窗，“尽管施工难度很高”。
“这成了我们卖的最好的一个房子，好评率特别高。很多人会因为这个天窗来订我们房源，会问过几天来住，会不会看到星星?我说那你一定要选天气比较好的时候来，否则不一定看不到的。”
直到有一天，派出所找上了门，房源被登记了。目前民宿生意在中国还没有完全合法，也没被命令禁止。理论上来说，居民区不被允许开设民宿或家庭旅馆，具体到不同城市，执法尺度都不太相同。一般找上门的执法，大多和周边居民举报有关。
“如果被举报了一次，起码一年内都不能再开了，只能转成长租，前面的努力几乎白费。”
3.与居民打交道：举报与协商
那所被举报的房子，位于育群胡同的一个大杂院。比起外面的整洁路面，院内显得破败，墙面上挂有38个电表。实际上，电表并不能显示出具体户数，因为好几户人常共用同一个电表。实际上，大多数游客只会途径胡同的主干道，忽略了其格局本身就纵横交错。
几十年前，北京为了解决众多人口的居住问题，在很多四合院内部，改建成了一个又一个的私房，居住空间自然变得臃肿起来。 宋欣称，在深入北京胡同后，会发现和想象中的差距很大，“居民们不太富裕，装修也非常简单，很多还是用的钢塑门。“今天的北京胡同，原住民只留下老年人，年轻一代大多搬走。新的住户由外地务工人员、喜欢胡同文化的年轻白领，以及短租的游客们组成。宋欣这样的民宿经营者，抓住了胡同的这种变化，找到了其中的生意与风险。
但想要胡同里开间民宿，必须要处理好和原居民的关系。宋欣吃过好多次亏，”一定不能说是开民宿的，这样会被举报。每一次，装修房子时，很多居民会过来问，他们会用异样的眼光看着你。问的非常细，像调查户口一样，感觉我像做了什么坏事。老一代人有很强的团结意识，当了几十年邻居，过去都是家家户户不锁门的状态。”
这两年，好几套房子被举报后，只能找中介退租。在后马厂胡同，宋欣租下过一套带独立小院的房源，改建成了四居室的民宿。中介给了优惠价格，每月一万元，但旺季时每天获得的房费就有1000多元。没过多久，两个女生表示想盘下这套房。
这套房同样在一个杂居大院的最深处，周边居民对进进出出的人时有意见。宋欣觉得自己精力不太够，同意了转让。两个多月后，转租的人迟迟没交下一次房租，王欣才知道她们跑路了。
“两个人都是上班族，只是想把民宿当副业。所以管理地不太及时，居民们看着每天都有人进出，特别吵闹，直接把院子封门不让住客进了。最后居委会来了，派出所备案，不可能再继续开民宿了。”
在和居民处理好关系方面，宋欣的男朋友唐彬更加擅长。过去，他一直觉得开民宿不太靠谱，但还是也辞职参与了进来。唐彬称，北京人的法律意识很强，这也和街道的长期教育有关，“他们会对流动的外来人口，格外警惕”。
每周，唐彬和宋欣会抽出几天时间，骑着自行车去查看自己的房源，也和邻居们聊聊天。有时，唐彬会直接告诉临近的邻居，自己在做民宿。“我会说自己住在附近，是一个创业团队，都是北京小伙。主要是宣传下胡同文化，让外地人体验一下老北京。房子也赚不到什么钱，来住的人也都实名认证了，不是什么乱七八糟的人。你一说赚钱，他们就容易眼红，你要强调是年轻人想创业，他们就会理解你。“
在交谈时，唐彬会特意用北京腔，称自己是本地人。他认为表明自己是外地人，会被居民们排斥。逢年过节，唐彬会带些茶叶盒水果给邻居。“人熟了之后，就没那么多事了，少了些芥蒂。”
维系这些关系，也需要足够的细心。去年夏天，一个住客晚上入住时钥匙打不开，给唐彬打来电话。交谈过程中，邻居的老太太出了门，询问这个住客，对方表示自己只是是在网上定了住宿。第二天，唐彬就赶紧去找了老太太，和她聊天，“我就问，阿姨昨天院子里有什么事吗?最后和她说，以后碰到什么事情，自己会随时来解决。”
这十多个房源，唐彬事先拍好了视频版路线图，方便客人们入住。他会叮嘱客人们一定要保持安静，尤其到了晚上，居民们很早就休息了。进门的钥匙，一般就藏在窗台上，垫上花盆或树叶。他考虑过电子门，但开门时会伴随“滴滴滴”的声音，很容易吵到邻居，也会引起居委会或片警的警惕，“一看就知道，你在开民宿了”。“
这两年来，我们也对这些大爷、大妈的性格有了些了解。他们的要求也并不高，你可以干你的事情，只要你不要影响到他们的生活。” 唐彬认为开民宿，尤其是在北京的胡同里，要先考虑到居民，“你毕竟在别人的地盘上做生意。”
4.“一夜回到解放前”
经验和房源多了后，，宋欣开始更注重民宿的选址。比如，一排房子里，竟然选中间的位置，“南方人可能不知道，在北方买房子，讲究的是不要边户，因为冬天不保温，夏天更热。胡同里房子大多也没有暖气，靠边的会特别冷。”
更为重要的是，她不再选择胡同里最深处的房源，尽可能找临街的，降低被举报的风险。去年夏天，一个中介带宋欣看了间带独立院子的房源，不需要经过任何人的家。中介给了优惠的租金，每月一万五，但需要一起合作，有了收益后平分。
这套房子挨着南锣鼓巷、中央戏剧学院，旺季的时候，日租可以到2000多元，每月能有五万多元进帐，淡季时也有两万左右。通过这个房子，他们认识了一个熟客。这个熟客是住在附近的中年人，深夜在家招待完朋友后，会发信息问有没空房，这时宋欣会给一个很便宜的房费。
去年冬天，熟客表示想投资五十万。宋欣和唐彬想到了和中介的类似合作方式。不同的是，他们用投资人的钱来找房源、进行装修，自己负责运营，所得收益再进行分成。他们想以此试水，未来扩大自己的规模，“计划在2020年，销售额翻一倍，达到400万。我们还成立了品牌也未空间，想着以后联合小型民宿主，一起扩大市场。“
但不巧遇到了疫情，打断了他们的计划，熟客选择撤资了。二月初，宋欣陆续把手头一些房源，转成了长租。为了过渡，她找了一份新工作，要坐一个多小时地铁才能到公司。“我很讨厌上班地方就是，要假装自己很忙。明明晚上十点要下班，开会非要安排在凌晨十二点，非常不能理解。同事都是98、99年的，我就压力很大。”
“住户们，已经把房子布置成他们的样子了” 宋欣称，手头的所有民宿都转成了长租，除了和中介合作的小院外。院子已经空了一百多天，绿植长期没浇水，有些死掉了。“今年的民宿行业，是一个大洗牌。很多做民宿的人，干脆十套、十套的退租，能撑住的人很少。”
五月中旬，唐彬也找了份新工作，去上班了。
很显然，过了六月底，北京的民宿也不会解封了。他们已经负债了十几万了，需要用信用卡套现来交房租。“现金流算是断了，过去赚的钱都投到房子里了，所以你看不到钱，这也是创业的怪圈。今年不会有旺季了，等明年吧。如果重选一次，我还是会做民宿，但不会收那么多房子了。”
作者：赵景宜
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发表于 2020-7-2 15:19:34